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以他人名義購房,還能要回房子嗎?
時間:2013-12-11 19:39
來源:未知
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    “房產代持”是中國樓市各種奇特景象中一個并不新穎的部分,早在政府出臺各類限制境外人購房、限制條件購買經濟適用房甚至單位按各類條件進行福利分房政策之時,早已有了這種“以別人的名義買自己的房”的做法。這種方法在法律上有何弊病?是否真的能達到合理規避法律的目的?以他人的名義順利買到了房子,又是否能最終回到自己的手中?筆者分析如下:
        一、 什么是“房產代持”
        “代持”的行為,主要表現為某一或不符合上述政策、或不愿意出面的購房者,借某一符合上述購房條件者的名義,由其自己出資購房,而在房地產權簿上登記名義購房者名字的做法。粗看起來,這種做法并無不可,實務中一方購得了房屋,一方能夠獲得金錢或某些好處,感覺應該是一筆“雙贏”的交易。

        二、 那么,如果名義購房人反悔,我是否還能拿得回自己的房子?
        現實生活往往沒有想象中那么美好,本來約定好的“代持”關系其實,如果名義購房人反悔,那我是否還能拿得回本應屬于我的房子?
        這個現實問題其實可以分解為兩個法律問題,即:實際出資人與名義產權人之間的法律關系和如何認定房屋產權歸屬。對于問題一,一般認為實際出資人與名義產權人之間形成了一種隱名代理關系,根據《合同法》第四百零四條的規定,受托人處理委托事務取得的財產,應當轉交給委托人。可見即使是隱名的代理,實際出資人與名義產權人始終存在著債法層面上的權利義務。而后一個問題,則是就物權角度看,形式上登記在房地產權簿上房屋所有權人是否確實是實質意義上的房屋所有權人的問題。這個問題比較復雜,甚至會涉及到一些物權法的理論問題(物權行為的無因性等),這里不涉及深入的討論,只引用《城市房地產管理法》第六十條“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度”之規定,及《物權法》第九條“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外”之規定,認為不動產產權實行登記制度,房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。因此,判斷房屋產權歸屬應以產權證為準,房屋產權登記在名義產權人名下,則實際出資人對房產不享有物權權利。
        通過上面兩個問題的解釋,我們最終可以得出一個結論,即所謂“代持”房屋的做法,在目前法律實踐中,事實上只能是實際出資人與名義產權人之間的“君子協定”,無法達到切實保障實際出資人最終取得房屋產權的目的。筆者之前處理了多起類似糾紛,最終法院的判斷與前面的分析基本一致,名義產權人如果在雙方沒有書面協議的情況下,一般被確認為房屋實際產權人的幾率很大。除非按照現在的法律政策能夠將此房產登記到實際購買人名下,而實際購房人按照其與登記人先前簽訂的協議(假定有這樣的協議)要求法院判決將房屋過戶到實際購買人名下,此時如果房屋的登記簿上登記的房子所有人還是原先的登記人則此種方法尚有可行性。但無論如何,筆者認為這種做法存在極大地風險,非萬不得已最好不要嘗試。因為一旦名義購房人將房屋出售給“善意”第三人(這種操作實際出資人完全無法控制),再將自己的財產轉移,那么再好的事前協議也無法保障實際出資人的權益。

        三、 如果拿不回房子,我是否能拿回我已經付出房款?
        一般來說,如果遇到這種糾紛,無論是否有對房產權屬的書面約定或約定是否有效,至少實際出資人可以向名義產權人主張購房款,其依據可以是不當得利,也可以是雙方事前對房屋處置的約定。至于如果因房價上漲而造成的實際出資人的損失,除根據合同約定外,法院的判決一般傾向于按照一定的比率,將上漲的金額要求實際獲得房屋的產權人一并支付給實際出資人,但可能按照具體案情不同有不同的做法。

        四、 我還是堅持要求通過“代持”操作購房,能否提供一些注意事項?
        1、盡量選擇可靠的、信譽好的人,對陌生的、不太熟悉的人寧可放棄。
        2、雙方簽署一份詳盡的“合作購房協議”。
        簽署這樣一份協議,可能很多有著潛在“代持”意圖的購房者會認為,協議中最好能夠盡量少提到“代持”行為,以免到時真的打起官司來法院會認為這份合同的效力有問題。其實大可不必如此,既然希望通過協議約束雙方的行為,不如明確把雙方的地位以及權利義務約定清楚,以免在需要使用合同時出現措辭不清、語焉不詳的情形。至于本“合作購房協議”的效力,從筆者之前接觸的糾紛看,法院判決五花八門,有認為合同有效,也有認為因“以合法形式掩蓋非法目的”而判決合同無效的。但是筆者認為,法院如果傾向于認為合同無效,往往并不是由于這種合同真的在法律上毫無值得保護的理由,而是基于所購房屋的屬性做的政策性考慮。如果所購房屋為經濟適用房或限價房這類為了解決低收入和中等收入家庭的居住問題,從而改善整個社會的居住狀況才推出的優惠政策下的產物,則認為合同違反公共利益或“以合法形式掩蓋非法目的”比較合理。但若非這種情況,從保護實際出資人角度,法院一般會傾向于認為合同有效。(但無論如何,簽署“合作購房協議”約定代為購房或“代持”,始終是存在很大風險的,購房者仍需三思)
        3、“合作購房協議”的內容,至少應當包括如下內容
         (1)、雙方的詳細身份信息;
         (2)、所購房屋的坐落、價款等詳細信息;
         (3)、關于房屋產權的取得和權屬的確定;
         (4)、關于房地產所有權的處分;
         (5)、若有房屋出租,如何處理;
         (6)、嚴格的違約責任,盡量高的違約金以造成高的違約成本;
         (7)、糾紛處理方法;
         (8)、雙方的通信方式等。
       4、實際出資人在購房全程保證資金從自己處直接支付給出售方,保留所有票據、證件在自己手中。實在不能采取這種方法的,至少也要要求名義購房人向自己出具支付款項的欠條,一邊將來在主張權利時有書面依據。而保留房產證、購房發票等證件,至少能給名義產權人在轉移房產的程序上制造一些困難。同時,實際出資人最好保持定期查看房屋產權人變化的習慣或干脆約定要求名義產權人定期提供。
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