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北京現小產權房買賣被法院認可案例
時間:2013-12-11 19:34
來源:未知
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“買來容易擁有難”是不少人對小產權房的描述。然而近日,北京一基層法院出現了一則小產權房屋買賣合同被認定的判例。房屋漲價后,賣家企圖判令買賣合同無效,被法院駁回了請求。這是否小產權房交易已經安全了?對此,知名地產律師、北京市中銀律師事務所方勇告訴《投資快報》記者,在現行法律不變的條件下,這樣的判例并不能全國推廣。

北京小產權糾紛案例:漲價后賣家想毀約

2010年1月8日,朱先生看上了一套位于北京市郊的村民自建房,其與房東小雪簽訂了書面《房屋買賣協議》。協議約定,小雪將其所有的位于北京市門頭溝區軍莊某村莊內的一套房屋出售給朱先生,售價為45萬元整。1月5日,朱先生已經交納了定金1萬元給小雪,合同簽訂當天補齊了剩余44萬元房款。

合同簽訂之前,朱先生已經知道該房屋不具有正式的產權證,也完全不具備辦理正式產權手續的條件,系農村的小產權房屋。但是由于房屋價格對比市售商品房價格優勢明顯,朱先生還是選擇了“鋌而走險”。

然而好景不長,購買小產權房屋最常見的合同糾紛還是找上了朱先生。

2013年下半年,隨著北京房價的瘋長,朱先生購買的這套小產權房的售價也隨之飆升。在賣出房屋兩年多后,原房主小雪覺得之前的交易實在“太虧”,萌生了毀約的想法。經過了解,她意識到自己賣出的房屋是小產權房,現行的法律并不保護這樣的交易。遂將朱先生告上法院,要求判定2010年1月8日與朱先生簽訂的《房屋買賣合同》無效。

法院判決:合同受法律保護

受理此案的北京市門頭溝區人民法院審理后認為,依法成立的合同,受法律保護。本案中,買賣雙方于2010年1月8日簽訂的《房屋買賣協議》是當事人真實的意思表示,且不違反法律、行政法規的強制性規定,應為有效合同。加之,雙方當事人均明確在買賣訴爭房屋時,對于該房屋系小產權房的事實均知情,鑒于我國對小產權房的相關法律規定尚未出臺,且雙方當事人就訴爭房屋正式產權手續的辦理無明確預定,故法院對于原告要求確認《房屋買賣合同》無效的訴訟請求,不予支持。

2013年12月2日,法院判決駁回了原告小雪的訴訟請求。

房產律師:現行法律不變小產權交易仍然違法

這樣的判例,是否意味著以后買賣小產權房就安全了?

對此,案件原告代理律師方勇表示,北京市門頭溝區法院該位辦案法官的法律觀點,在現有法律不變的情況下,并不能全國推廣。“現行法律不變的情況下,小產權買賣仍然是違法的。”其表示。

事實上,關于小產權房屋買賣合同是否受法律保護的案例和討論,每年在中國都會發生很多,結果也各不相同,購房者有輸有贏。方律師表示,某個法院某個案例的成功,并不意味著小產權房屋交易就安全了,購房者選擇這樣的房屋,仍然要謹慎。但是,方律師同時也認為,在業內都在關注討論小產權房屋交易的當下,位于首都北京的基層法院作出這樣的審判決定,似乎也頗具深意。

事實上,建設部也不斷提示城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋。建設部表示,非集體經濟組織成員購買此類房屋,將無法辦理房屋產權登記,合法權益難以得到保護。有些項目允諾辦理的“鄉產權”、“小產權”均不符合法律規定,不受法律保護,即不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。耕地、特別是基本農田不僅是生產資料,同時還具有農民社會保障功能,違規違法用地規避了農地轉用和土地審批,農民很可能得不到相應的補償,長遠生活得不到保障。

新聞鏈接:結果迥異的小產權買賣合同糾紛案例

太原案例:法院判定合同無效

購房者劉先生系外省籍在并經商人員,房主王女士系太原市迎澤區郝莊鎮某村村民。2004年4月5日,劉、王二人簽訂了協議書。協議約定,王女士將自己所在村于2004年4月建造的新小二樓轉讓給劉先生。之后,劉先生按合同約定將房款如數支付王女士,但是度覅昂一直未交付房屋。于是,劉先生起訴至法院,要求確認雙方簽訂的房屋買賣協議無效。

法院認為,本案原、被告雙方簽訂的協議書中涉案的房屋系在農村村民集體所有的土地上建造的房屋。因該類房屋占用土地的特殊性質,村民在經本集體同意的情況下,只可將住房轉讓給本集體內符合宅基地使用權分配條件的農戶,而不能轉讓給城鎮居民。原、被告雙方關于房屋買賣的約定因違反了有關法律的強制性規定,應為無效合同。原告的相關訴訟請求于法有據,應予以支持。被告因該合同取得的16萬元購房款也應返還原告。依照《中華人民共和國物權法》第一百五十二條、第一百五十三條,《中華人民共和國土地管理法》第六十二條、第六十三條,《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條的規定,判決:原、被告雙方簽訂的房屋買賣協議書無效;被告返還原告已付房款。

北京案例:自愿買賣小產權房被法院認可

2005年12月,王強所在的村進行舊村改造,村委會跟王強簽了房屋拆遷貨幣補償協議和房屋拆遷安置合同。隨后,王強得到兩套二居室樓房。王強妻子曾經的同事孫林(化名),聽說王強拆遷得了兩套房子,就與王強協商購買其中的一套。王強一想,反正也住不了這么多房子,賣了還能賺點錢。

雖然王強是農村戶口,孫林是城鎮戶口,但王強所在的村村委會、黨支部兩委班子對于村民出售拆遷所得的小產權樓房并沒有做出禁止性規定,對王強賣房的事情也表示不予干涉。

2006年1月,王強與孫林簽訂《房屋轉讓合同》,約定:王強為原房屋產權人(小產權)。經雙方協商,產權人王強愿將本套房屋的所有權賣給孫林。本房屋的出售價格為135000元。本房屋屬于小產權房屋,買受人應遵守當地村委會的有關制度和規定。隨后,王強與孫林履行了該合同,房款兩清。

房子賣了以后,當地的房價卻一路飆升。

2008年4月,王強以國家禁止城市居民購買農民房屋,且孫林是城市居民,故房屋轉讓合同屬于無效合同為由,起訴要求法院確認雙方簽訂的房屋轉讓合同無效,讓孫林騰房。

法院經審理后認為,公民合法的民事權益受法律保護,王強與孫林在簽訂《房屋轉讓合同》時,已經明知該房屋為小產權樓房;對小產權樓房是否可以轉讓,當地村民委員會并沒有具體的限制性規定。王強與孫林在雙方自愿基礎上簽訂的《房屋轉讓合同》,內容并未損害國家、集體及第三方的合法權益,且雙方在合同簽訂后,已各自履行了支付房屋價款和交付房屋的義務,該合同所約定的內容已實際履行完畢。在此情況下,王強要求確認其與孫林簽訂的《房屋轉讓合同》無效、孫林退房的請求,理由不充分,對其訴訟請求,法院不予支持。法院依據《民法通則》第五條之規定,判決駁回原告王強的訴訟請求。

一審宣判后,王強不服判決,提出上訴。二審法院經審理后,判決駁回上訴,維持原判。

北京案例二:小產權買賣合同無效違約金無法獲支持

2010年年初,快要結婚的肖晨(化名)琢磨著要買一套房子,但是,正常的商品房價格很高,于是在北京市房山區購買了一套小產權房。買房的時候,開發商口頭承諾這個小產權房已經辦理好了建設用地使用證等手續,很快就可以辦理房屋產權證;考慮到價格的優勢,并未再做細致調查的肖晨很快與開發商簽訂了房屋買賣的內部認購合同,但是,不久,肖晨就收到法院的傳票,開發商把他給起訴到了房山區人民法院。

“我們當時約定分3次交房款,最后一筆款辦理銀行按揭貸款,但是后來因為開發商手續不齊全,銀行貸款辦不了,所以我們就沒交最后一筆款,沒想到反過來卻被開發商告了。”肖晨委屈地說。

拿不到產權證又要支付房款的肖晨滿腹委屈,在明白了這個房款是肯定要給付的同時向法院遞交了一份訴狀,起訴開發商,要求開發商承擔不能辦理產,

法院審理后認為,小產權房合同無效,合同中約定的違約責任條款亦因此無效,雖然開發商未取得房屋銷售的相關合法手續即出售房屋,這種行為是引起雙方糾紛的主要原因,損害了購房者的合法權益,但是,合同無效的效力認定并不因此而改變,因此即便買賣雙方在合同中約定開發商不能辦理房產證的應承擔相應違約責任,在訴訟中也無法獲得支持。

最后,肖晨和開發商的房屋買賣合同無法繼續,他也沒有拿到違約金賠償。

法律小知識:你真的了解什么叫小產權房嗎?

說起小產權房,許多人的印象就是無產權、交易不安全。事實上,小產權房屋的定義并非如此簡單,所謂“小產權房”并不是一個法律上的概念,它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。

對小產權的解釋歸納起來主要有3種解釋,

第一種解釋是針對發展商的產權而言,將發展商的產權叫大產權,購房人的產權叫小產權,這種叫法是因為購房人的產權是由發展商一個產權分割來的。

第二種解釋是按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區分的,不用再繳土地出讓金的叫大產權,要補繳土地出讓金的叫小產權。按這種解釋普通商品房就是大產權房,經濟適用房就是小產權房。

第三種解釋是按產權證的發證機關來區分的,國家發產權證的叫大產權,國家不發產權證的,由鄉鎮政府發證書的叫小產權,又被稱為鄉產權,鄉產權并不構成真正法律意義上的產權。

第一種和第二種解釋的小產權是合法的,只要交足購房款,或轉讓時補繳土地出讓金就可以自由買賣,其法律規定較為明確。而第三種解釋的小產權的法律屬性存在較大爭議,而且拿不到真正法律意義上的產權證。

目前通常所謂的“小產權房”是上述第三種,也稱“鄉產權房”,指由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產。所以,“小產權”其實就是“鄉產權”“集體產權”,它并不真正構成嚴格法律意義上的產權。這種小產權房只具備了普通商品房的使用性質,但不具備普通商品房的法律性質。所以,法律法規對商品房的相關規定和制度對小產權房是無效的,人民法院也就不能適用商品房買賣的法律規定及司法解釋處理涉及小產權房的案件,購房人的權益很難得到維護。
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