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房屋承租人優先購買權的效力如何確定?
時間:2013-11-18 18:04
來源:最高人民法院
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[法律規定]
    最高人民法院關于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見(1988年1月26日最高人民法院審判委員會討論通過)118規定,出租人出賣出租房屋,應提前三個月通知承租人,承租人在同等條件下,享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋的,承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。《合同法》第二百三十條規定,出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利。
[實踐中存在的分歧]
    在民事審判實踐中,因出租房屋的優先購買權糾紛,當事人往往提出兩種不同的訴訟請求:1、有的承租人請求人民法院判決出租人與第三人之間的買賣合同無效。2、有的承租人請求人民法院依出租人與第三人之間的買賣合同所規定的條件,與出租人之間形成新的買賣合同關系。
[最高人民法院兩種不同的觀點]
    多數意見認為:承租不能直接主張依據第三人購買房屋的條件取得房屋,只能請求確認所有人與第三人簽訂的買賣合同無效。對于同等條件應作寬泛理解,不僅是價格條件,還包括付款條件,以及出賣人(所有人)提出的其他條件等。
    少數意見認為:優先購買權不能理解為優先締約權,考察其內容,應當包含優先買到的權利,否則優先購買權沒有意義,實質上體現不了對承租人權利的保護。另外,承租人主張依據所有人與第三人簽訂的買賣合同約定的條件取得房屋,法院不需要判決所有人與第三人簽訂合同,而是變更所有人與第三人買賣合同的主體,這種裁判方法和判決的執行都不會有法律上的障礙。
《中國民事審判前沿》,2005年第1集第168—169頁,最高人民法院民事審判一庭編。
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